在之前分析一二线城市的调控政策时，有人问我：“蒋老师，一二线城市紧缩的情况下，三四线城市会有投资空间吗？”
很多人都没有理解透彻，楼市火热的核心在于人。中国的房地产之所以能够高速发展，依赖的就是城镇化过程中人口的不断增长和涌入来推动。三四线城市缺乏产业，留不住人，房价就上不去。不管一二线收缩得有多厉害，能有钱在一二线买房投资的人，宁愿一直等下去，都绝不会退而求其次去三四线买房。
大多数三四线城市几乎是没有投资价值的，但徐州是个例外。
徐州是三线城市中的当之无愧的老大，地级市中的佼佼者。之所以我说徐州是个例外，是因为徐州代表着中国大多数城市的未来发展方向。
诺大中国，多个城市，还能出几个北上广深？除开省会城市，又有几个是能享受到政策和资金扶持的特区？
对于大部分城市而言，一线城市和省会城市的发展现状都是遥不可及的。但徐州，却是这些城市们可以效仿和学习的对象。徐州的潜力，就在于它会成为中国打造出来的一个三线城市标杆。
去年，徐州新房、二手房都领涨全国70城。今年，受“房住不炒”的号召以及一系列政策打压，不少城市都应声而跌，但根据3月数据，徐州房价依然还在上涨。
就在前几天，徐州的土拍市场有两块地实施最高限价的新政。这是徐州楼市的一个信号，说明徐州也要可能要适当控制热度，回归理性。尽管如此，我依然看好徐州的投资价值，我认为三线城市中，徐州无论从哪个方面看，都是极有潜力的。
徐州首先地缘优势很强大，处在京津冀和长三角之间，形成以徐州为中心的“淮海经济区”，也是国家高铁枢纽城市。
其二，淮海经济区人口过亿，徐州的常住人口也将近万。这个人口红利如果能持续下去，带来的消费力就是徐州楼市热度的最好保证。
徐州的政府报告中提到，力争年徐州GDP超过万亿。如果按照目前徐州的经济实力来看，实现这个目标需要年均6.5%的增长率。但是徐州的产业不算特别强，基本是靠房价和基建在拉动城市发展。徐州以后想打造成标杆城市，土拍市场给到的资金是很重要的。
所以，徐州依赖房地产，这也从徐州对各大房企的吸引力就可以看得出来。这是徐州的机会，也是徐州的弊端—过去三年的库存能够支撑未来8年的商品住宅需求量释放，这其实也只是给徐州敲响警钟。
如果淮海经济区能够比肩苏锡常城市群，那么徐州一定是未来可期。至于能不能到达这个高度，还是要看徐州未来能够在产业上是否有所突破。总而言之，在三四线城市中想投资，徐州一定是首选。
当然，在库存过高的情况下，对板块的挑选就需要我们额外注意。
1，新城区
徐州新城区对标南京河西，自成体系。如果你的投资资金只够得上弱二线的偏远板块，那真的不如买徐州的新城区。诚然价格不低，但抗风险性极强。
徐州新城区拥有徐州CBD，配套相当优秀，几乎徐州最优质的资源都聚集在这里。在CBD的定位加持下，新城区吸引了很多大牌房企，区域价值相当高。
诚然，买城市中心是一定会有溢价高的问题。但是在三线城市，买优质区域是很稳定的选择。目前，徐州新城区高价成交的二手房都集中在CBD附近。真正优质的板块受外界因素影响较小，因为总有人会愿意住在城市最繁华的地带。
而且，新城区还有5块高价地待上市，未来房价有可能引领徐州。
2，高铁新城
徐州是我国的高铁枢纽城市，所以我对高铁新城也相对比较看好。高铁新城是整个淮海经济区中心的引擎，是徐州东拓的核心。在徐州的城市规划中，高铁新城是徐州的两大核心发展区域之一。
既然徐州要依附淮海中心区来发展，那么能驱动淮海区域中心城市的高铁新城就必然要先发展起来。可以说，高铁新城在徐州目前来说，是交通优势最突出的板块。
此外，高铁新城还有不错的自然景观特色，居住属性也很强。而且，高铁新城从目前来看，价格优势也很明显。不过新地块的成交价很高，未来有可能会刷新高铁新城的房价天花板。
3，铜山高新区
铜山高新区几年前就已经是徐州几个高新区中间发展最不错的一个区了。首先铜山的地理位置就比其他地区优越，是徐州南区的南大门，其他省市进入徐州主城最主要的通道。这个辐射面积是相当广的，自然人口虹吸力也比较大。
铜山高新区是苏北唯一一个国家级高新区，没理由徐州乃至整个苏北不先发展铜山。所以，铜山的资源也很不错，就在最近也签约了11个产业项目。这对缺乏产业支撑的徐州来说，也是个重大利好消息。
铜山新区的宜居度也算比较强，环境相当不错。目前也有很多大房企入驻，置业门槛也在逐渐提高。
徐州楼市已经连涨50个月了，无论是涨幅还是时间，都稳居全国前几名。徐州肯定是有潜力的，只不过现在的状况来看，回调概率要大于连涨概率。但就算是回调，也是范围内的小数值回调。如果徐州的野心够大，真的能够在产业上加一把力，淮海经济区成型，到时候的徐州可能真的会成为三线城市中我们高攀不起的那一个了。
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