最近，大家似乎讨论的都是徐州楼市进入年底冲刺阶段，开盘潮来势汹汹，买房人被压抑的购房需求将迎来爆发。然而真相却是，楼市两极分化，愈发明显。一批房价透支、没有红利支撑的楼盘明显卖不动了，只有像市中心、东区、新城区等核心地段的楼盘，全款也难买到。真相一：现在徐州开盘能全部卖光的楼盘寥寥无几！“老大难”楼盘卖房之路十分艰辛！据我了解，徐州目前大多的楼盘看似开盘火热，售楼处爆棚。然而最后能开盘即卖完的楼盘实在太少，能卖出一半的量在徐州已经非常不错。前几天，笔者汇总11月徐州楼市销售套数排行榜中，很容易看出前5榜单中，东区、新城区的楼盘就占4个，也由此说明只有东区、新城区是主力板块，其他非热门板块、远郊板块的楼盘仍是不温不火。更有一些“老大难”楼盘，卖房之路走得十分艰辛。1润府嘉苑：大半年仅卖一成！润府嘉苑位于铜山高新区，小区绿化率≥30%，容积率2.0。毗邻北京南路主干道，靠近地铁地铁3号线、规划中5号线站点，举步即达连霍高速徐州南枢纽。主力户型96.85㎡、.84㎡、.44㎡，毛坯备案均价元/㎡。笔者在徐州房地产信息网上看到，项目1号楼5月7日就领取64套房源预售，目前仅有6套成交，销售比例10.9%，仅卖一成。要知道该项目领销许已经7个月了，半年的时间才6套网签。虽然说网签数据可能会有延迟，但是这个数据也真的是太惨了。项目为什么卖不动？到网上了解了一下还是位置太偏，规划和利好还未落地，人气稍显不足，另外开发商不知名。2华建溪棠：一年还没卖一半华建溪棠项目位于铜山区大彭镇国道南，共计14栋楼4套住宅，7栋27层、5栋10层、2栋8层。均价元/㎡，毛坯交付。笔者在徐州房地产信息网上看到，项目于今年1月份领到的套房的销许，现在的成交套数为套，去化仅3.7成。而今年4月份领的一批房源，套仅成交套，去化仅4.7成。楼盘整体的去化速度很慢。到网上了解了一下，项目户型和规划都不错，缺点就是位置太偏了，这也是楼盘卖不动的主要原因。3中和南院：卖了快2年去化仅3.2成中和南院项目位于铜山区黄河西路南侧（医院西米），占地约2.2万㎡，总建筑面积约5万㎡，由6栋联排别墅、4栋低密度多层及一座园林式社区公园构成。项目目前在售联排别墅3、5、8、10、11#路，目前还剩少量房源，户型为、、㎡，总价-万/套。笔者在徐州房地产信息网上看到，项目于去年1月中旬领到首批房源的销许，可售房源套数是套房，截止目前，成交了套房，剩余套房源，成交量3.2成。项目价格不算高，那为什么卖不动呢？我向购房者了解了一下，主要原因是项目品牌知名度太低，另外户型不太好，比如㎡的洋房，整体面宽小，进深长，采光度一般，且主卧还不带飘窗。4海玥南山：卖了两年多还没卖完海玥南山项目位于徐州市泉山区玉带大道1号，在国家5A级风景区云龙湖畔打造的精致洋房、舒适叠加、联排别墅等产品。总建筑面积约：11万㎡，总占地面积约：6万㎡。项目目前在售叠加别墅，户型面积㎡，总价-万/套。海玥南山，成交量一直是老大难。笔者在徐州房地产信息网上看到，项目于年9月13日领取套房源预售，于9月22日开盘，均价元/㎡。截至目前，成交套数套，剩余70套，成交量6.2成……要知道，截止到今天，海玥南山已经开盘2年多了。今年8月领取套房源预售，截至目前，成交套数95套，剩余42套，成交量5.6成。至于项目销量为什么一直上不去的原因，就是价格没有优势。海玥南山户型面积偏大，起步价总价略高，直接击穿房价天花板，购房者既然买不起，就只能仰望。5佳泰雅园：开盘两月没卖一半年奥运城一期开始认购，年奥运城二期售罄，三期开始意向登记，年项目烂尾，年底徐州市云龙房地产开发公司接手奥运城三期剩余地块和奥运城西侧地块，并更名为佳泰雅园，年项目规划公示。项目于11月8日首开，推出6、7、8#楼，共套房源，主力户型为-㎡，均价1.5万/㎡，目前仅剩少量房源在售。笔者在徐州房地产信息网上看到，项目总入网套数套，已售套数套，未售套数套，去化量约4.5成。项目为准现房，预计明年10月份上房，周边配套齐全，地铁口、学区房，生活方便，交通便利，售价比奥运城的二手房价格高不少。真相二：徐州二手房挂牌量库存大，但降价房源却不少！“炒房”时代一去不回！新盘如此，徐州二手房也陷入了比较尴尬的局面。笔者在诸葛找房了解到，徐州二手房总挂牌量达到25套。其中新上房源套、降价房源47套，二手房挂牌数量、降价房源数量激增的现象，更说明市场上存在房东抛售房源。除此之外，有中介告诉笔者，目前二手房市场目前不太理想，观望情绪比较严重。买房人不再以价格为导向买房，价值成了主要参考项。而近期我也发现，之前一批喊涨的业主，都正在降价卖房。其中不乏一些房主着急换房或急于资金周转，卖房过程中价格一降再降，为了顺利抛房，甚至有业主24小时猛降20万。不得不承认，现在买房人对于二手房更加谨慎。更关键的一点是，曾经“买房就一定赚钱”的时代已经过去，在楼市黄金期里赚的盆满钵溢现象也不复存在。在房住不炒的理念之下，徐州炒房客都想抛房离场。这已经是一个无法逆转的趋势，炒房带来的暴利终将活在万千炒房客的回忆里。真相三：接下来，徐州只有这3种房子相对安全，仍然值得买！现阶段，徐州只有3种房子更加坚挺，仍然会好卖：一种是高性价比房源、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子；另一种就是学区房、品牌房。除此以外，其他房子，都可买可不买。1、学区房。青年路小学、少华街小学等优质学区房，特别是一些总价低、户型小的房源，成交速度非常快，甚至只要价格合适，一天之内就成交。2、品牌盘，主要是绿城、万科、华润等品牌楼盘，品质好、物业好，二手房市场溢价更高。比如云龙区华润橡树湾、鼓楼区万科城、交付多年实景依然惊艳，价格都明显高于同区域楼盘。3、高性价比房源，在学区、位置等某一方面有明显优势。内容来源：楼市徐州
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