回顾土拍
上半年地王争霸，下半年乏人问津
年6月份前，徐州地王频出，不少地块溢价率超过%，很多房企“抢破头”拿地：万科昆仑、美的云与湖、上和明月、融创壹号汇等无不刷新板块“地王”。这个土拍的开局给了徐州楼市非常强的信心，诸多楼盘出现了不绑车位、不选装修包都无法参与选房的情况。4月下旬，徐州出台新政，要求集中供地、限地价限房价，备案价实行区域最高限价。但这仍阻挡不了土拍的热度。6月25日，徐州土拍新政后首次土拍，溢价率控制在20%-50%之间，不少房企报名多宗地块的竞拍，包括首入徐州的建发、华发、中天、昕晖等生面孔，摩拳擦掌准备大干一场。果然除了-20号地块，其余19宗双限地都在很短的时间内触顶摇号，万科一马当先，独揽4宗地块，占比此次土拍的1/5。下半年的市场情况开始急转直下，11月份第二轮集中土拍开始前，就有4宗地块因无人报价而终止，其中包括了在第一轮集中土拍中非常受欢迎的翠屏山地块。二轮集中土拍绝大多数底价成交，经开、铜山以及贾汪区的大量地块由各区城投兜底。限价前拍的各大地王命运如何？
回顾完总体情况，我们来看去年6月份前拿地的地王们目前情况。
大龙湖壹号：去年1月5日和8日，招商和华润分别竞得了新城区惠民花园东B、C地块，楼面价分别是元/㎡（溢价率%）、元/㎡（溢价率%），后来这两宗地块由两大开发商联合开发，备案名分别为雍润华府（在售均价元/㎡）和揽湖悦景小区（在售均价元/㎡），远低于原来2.2W的预期价格，利润很低了。即使这样低价卖，仍很难卖！根据徐房信息网显示，这个小区于去年9月30日领取套房源预售，如今三个多月过去，网签97套，销售比例为28.03%。江山云璟：去年1月份金辉和弘阳相爱相杀，拼下陶楼村东3宗地块，楼面价均高达-元/㎡，成为金山桥地王，最终两家联合开发，案名定为江山云璟。原预期房价卖到，结果案备价左右，现在优惠后毛坯价仅1.2W起……去掉的楼面价成本，这个利润空间难有了。上和明月：项目在4月19日以楼面价元/㎡被泽信银城联合拿下，成为大学路地王，项目打造洋房和小高层共计套房源，目前正在申领预售，备案价约元/㎡。据悉，首开小高层均价仅约元/㎡，还送价值元/㎡装修包，减去元/㎡的楼面价，要亏本卖房了。万科昆仑：这块地位于新城区昆仑大道北、故黄河西，在去年2月3日以楼面价元/㎡，高达%的溢价率被万科竞得，略低于徐州第一地王。之后案名被定为“万科昆仑”，放风价0+/㎡。但此后这个楼盘至今不再有动静。反而是6月份拿到的限价地块（万科翠湾中城）后者居上，率先上市，成为万科新城区首盘。究其原因，还是万科昆仑楼面价太高，如果备案价太高，就违背了区域最高房价的限价政策。而且，如果真卖这么高的房价，现在市场行情下很难卖。融创山水云龙：去年4月12日，融创以楼面价元/㎡，91%的溢价率竞得玉带河北的地块，成为徐州乐园板块的地王。打造融创徐州首个“山水系”作品，定位高端改善，主要建设6-7层的洋房/叠墅产品，预期房价卖到2.2W。但是，备案价仅元/㎡，让人大跌眼镜，优惠后实际成交价更低……可以说，开发商在这个项目上目前赚不到钱。美的·云与湖：去年4月19日，美的以楼面价元/㎡，溢价率79%竞得经开区东湖彭祖大道北地块，拿下东湖地王。项目分为5个区域，共计规划套房源。日前，美的·云与湖已领到了1、7、8#楼的销许，均价元/㎡，只比楼面价高多，而且首开还送装修！这个价格，开发商也没有利润。从以上盘点来看，6月份前不限价拍出的地王，要么捂着不动，要么不赚钱就卖，甚至亏本卖房！徐州房哥早在年8月就分析指出，地价决定不了房价，提醒地王可能将亏本卖房。之后在年底和年初，多次强调这个观点。但在当时火爆的楼市行情下，拿地的开发商们没有重视风险。点击回顾徐州地王频现，房价一定大涨？南京苏州地王血亏开盘敲响警钟实探徐州4大“地王”现状！调控新政下，会“血亏”开盘吗？乱战！第一批集中土拍地块扎堆入市
不少上半年的地块将集中入市，而6月集中土拍的项目也有7家楼盘预计近期首开，特别是云龙区几个改善项目争相取证，内卷尤为严重。云龙区翠屏山板块：天卿、翠屏风华、明月春晓三大纯新盘领取预售，共计套房源。其中天卿由首入徐州的中天美好拿地，弘阳操盘。明月春晓为通银拿地，翠屏风华为美的拿地，不过这两块地都由绿城操盘，颇有种虽然哥已不在江湖，江湖上却流传哥的传说的意味。翠屏风华领取1、2、3、5#楼的销许，共计套，毛坯备案均价约元/㎡，建面约、㎡。目前正在认筹落位，认筹金为50万元，预计1月正式开盘，项目共计打造套房源。具体户型、价格如下：
明月春晓领取1、2、3#楼的销许，共计套，毛坯备案均价约元/㎡，建面约—㎡。目前正在认筹落位，认筹金为50万元，预计近期开盘，项目共计打造套房源。
具体户型、价格如下：
天卿领取5、6、8、9#楼的销许，共计套，均价约元/㎡，建面约—㎡，目前正在定存中，定存金额为10万元，项目共计建设套房源。
具体户型、价格如下：
这三宗地块体量都不大，此次预售就是整个项目的一小半房源，目前区域内还有翠屏山B地块、G-1地块未出让，是云龙区东少有的比较大片的未开发土地。
而且翠屏山片区地理位置不错，万科新淮中心、宜家、金龙湖都在附近，距离地铁1号线、将建的4号线位置都不远，在这里生活会比较方便。
新城区：相比起其他板块，这个片区都是竞品质的改善盘，所以竞争尤为激烈：卷品质。
水利水沐玖悦府、万科翠湾中城、万科昆仑、美的昆仑一品都在新元大道东、故黄河西，几乎处在一条直线上，所以这些项目几乎可以共享配套：地铁2号线、太行路小学、新元中学等，还有附近的奥体中心、国博中心、行政中心等。
距离这几个楼盘不远，售完的金地时代艺境隔壁，有紧邻徐州一中的晴翠四季和建发和玺，这医院分院、奥体中心等优质配套，还有规划中的地铁5号线和6号线，体育场北路中学，未来生活也十分方便。
万科翠湾中城已领到了3、13、19#楼的销许，共计套，毛坯备案均价约元/㎡，建面约—㎡。目前正在定存，定存金额为5万元，预计近期开盘。
具体户型、价格如下：晴翠四季已领到了7、8#楼的销许，共计套，均价元/㎡，建面约—㎡。目前正在定存，定存金额为10万元，预计近期开盘。具体户型、价格如下：
美的新希望昆仑一品刚刚开始申领预售，预计将于一月份首开2、6、12#楼，共套。其中2号楼建面约㎡共72套，6号楼建面约㎡共72套，12号楼建面约㎡共72套，不绑定车位。该地块有6成的毛坯，4成装修房，首开全部毛坯！此外，本批次房源中还有铜山区的湖城大境预计近期首开，这个项目预计首开，目前正在申领3、5、9#的预售，全都是靠湖的几栋，环境没的说，住在这里体验感直接拉满。
项目位于泉润公园东，比较宜居，项目还临近地铁1号线杏山子站，东侧有预留小学用地，南侧规划托幼用地，未来生活较方便，具体可看这篇：西区在售房源。后记：这即将入市的12家纯新限价盘，涵盖了刚需、改善、高端改善、湖景房等等，原来以为限价盘会被抢、摇号买房，现在来看，不仅备案价比限价低，而且实际成交还有优惠……可见市场有多冷！
不过，随着政策回暖，市场也正在触底。有些楼盘优惠正在逐渐回收。预计春节后楼市会迎来一波小阳春，所以有购房需求自住的朋友现在可以趁此机会好好选择。
中意这几个项目的朋友
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